организация и проведение сделок с недвижимостью

Профильные ведомства до 1 июля должны подготовить предложения по легализации гостевых домов в России. Премьер-министр России Михаил Мишустин дал соответствующее поручение по итогам рабочей поездки в Алтай, где одной из основных тем стали вопросы развития туристической отрасли.

"В России планируется урегулировать деятельность гостевых домов, - говорится в сообщении пресс-службы кабмина. - Задача поставлена Ростуризму, Минэкономразвития, Минфину и Роспотребнадзору".

Как ожидается, реализация поручения позволит легализовать использование в качестве гостиниц строений, расположенных на землях индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, тем же ведомствам поручено до 30 апреля подготовить предложения по льготному кредитованию малых и средних компаний, которые планируют строить на Алтае трехзвездочные гостиницы. Срок кредитования не должен превышать 10 лет.

Еще одно поручение получили Минцифры и Минэнерго - до 30 апреля они должны рассмотреть возможность строительства базовых станций мобильной связи рядом с крупными туристическими объектами. Это должно стимулировать развитие туристической отрасли и снятие инфраструктурных ограничений.

Ростуризму и Минфину Мишустин поручил до 5 апреля определить приоритетные туристические направления, по которым туроператорам планируется частично возмещать расходы по внутренним чартерным программам.

Около половины россиян, присматривающих дом за городом, сознательно ищут недвижимость не в коттеджных поселках, а в обычных деревнях или дачных товариществах. Хотя доля поклонников коттеджей постепенно растет.

Сейчас около 47% покупателей загородной недвижимости приобретают ее в коттеджных поселках с комплексной застройкой, причем больше половины из них предпочитают уже готовые дома, сообщает компания "Этажи". В 2019 году их доля была около 42%. Доля "дачников" выросла с 31% в 2019 году до 36% в 2020-м, отчасти из-за ажиотажного спроса на загородную недвижимость и, как следствие, дефицита ликвидных предложений. В 2021-м приобрести именно дачу планируют 29% покупателей, однако "высокий сезон" в этом году еще не начался. Остальные 24% готовы рассматривать земельные участки и дома в деревнях и селах.

Ситуация отличается от региона к региону, отмечает руководитель центра загородной недвижимости компании Антон Сауков. Например, в Красноярске доля покупателей, интересующихся дачами, выросла с 20% в 2019 году до 29% в 2020-м и до 30% в начале 2021 года. В Новосибирске спрос подскочил с 28% до 36%, а сейчас упал до 21%. В Екатеринбурге интерес к дачам за последние годы только снижался - с 32% до 30%, а сейчас до 27%.

В Подмосковье спрос на коттеджи сопоставим с интересом к домам в деревне - 37% против 31%, дачи выбирают 24%, сообщает "Циан". Несмотря на очевидные преимущества коттеджных поселков - инфраструктура, безопасность, благоустройство, обслуживание, единство архитектурного решения и пр. - есть причины для отказа от такого формата, отмечают в компании. Некоторые покупатели считают, что дома в коттеджных поселках расположены слишком плотно друг к другу, что противоречит самой концепции загородного образа жизни. Кроме того, помимо высоких цен на коттеджи покупателей отпугивают высокие коммунальные платежи.

Есть клиенты, которые присматривают не маленькую летнюю дачу, а капитальный дом, но принципиально не рассматривают коттеджные поселки, говорит замдиректора Департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Олег Новосад. Просто в недорогих дачных поселках менее обременительны обязательные платежи, при этом есть охрана и минимальные коммунальные услуги - например, вывоз мусора. В дачных поселках стоимость коммунальных платежей - на уровне 1-2 тысяч рублей в месяц. В коттеджных поселках траты зависят от формы правления, коммуникаций, которые есть на балансе, и инфраструктуры. В поселках с управляющей компанией, помимо платежей за газ, воду и электричество, придется платить по 5-15 тысяч рублей в месяц за участок. В поселках с некоммерческим партнерством (другая форма управления) плата ниже - от 250 до 500 рублей за сотку участка, то есть за средний участок в 12-15 соток нужно платить от 3,5 до 8 тысяч рублей в месяц. На покупку же дома в деревне нацелены в основном те, кто не готов платить "коммуналку", или же те, кто по каким-то причинам желает отказаться от привычного социального окружения. В большинстве это люди, которые в состоянии сами о себе позаботиться и не хотят быть зависимыми от решений собраний жителей поселка, членов ТСЖ или управляющих компаний.

Тем не менее доля спроса на коттеджи постепенно растет, отмечает Сауков. Во-первых, снижается средний возраст покупателя недвижимости - за последние несколько лет они стали "моложе" на 3-4 года. А молодежи важна не просто дача с огородом, а своего рода среда обитания. Поэтому начал набирать обороты новый тренд - создание поселков нового формата - с широкими дорогами, тротуарами, досуговыми и соседскими центрами, коммунальной инфраструктурой и даже беговыми и велодорожками.

Во-вторых, банки и так неохотно кредитуют загородную недвижимость, а подобрать кредит для покупки дома или участка на категориях земель для садоводства и огородничества и вовсе проблематично (за исключением случаев, когда цена низкая и банк готов выдать кредит без проведения оценки, но это, как правило, ограниченная сумма, и не все дачи попадают под эти условия). Среди преимуществ деревенских домов - еще и то, что их можно приобрести по программе сельской ипотеки.

В 78 регионах страны цены на дачи выросли с марта 2020 года, в 4 снизились, подсчитали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав цены на сезонные загородные дома в 82 областях, краях и республиках страны. В среднем по стране они подорожали на 11,5%.

С марта прошлого года больше всего подорожали дачи в Вологодской области – на целых 27,8%. Также серьезный рост цен отмечен в Липецкой (+25,7%), Рязанской (+23,9%), Калининградской (+22,4%) областях и в республике Ингушетия (+21,8%).

Еще в нескольких регионах – Астраханской, Смоленской, Ивановской, Брянской областях, республиках Крым и Удмуртия и в городе федерального значения Севастополь рост цен составил 19-21%.

Наименьшее подорожание, до 5%, произошло в Карачаево-Черкесии, Хакасии, Амурской, Архангельской и Сахалинской областях.

В пяти регионах страны цены снизились: в Чувашии (–13,1%), Забайкальском крае (–11,6%), Курганской (–5,3%), Оренбургской (–2,5%) областях и Якутии (–1,6%).

Средняя по России дача стоит 1,9 млн рублей (+11,5% за последние 12 месяцев).

«В прошлом году спрос на загородную недвижимость сильно вырос из-за карантинных мер, поэтому цены так подскочили, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Этой весной мы ожидаем обычный сезонный всплеск спроса относительно зимних месяцев. Цены, вероятно, еще подрастут, так как частично на загородный рынок переключается спрос с рынка квартирного, где ценники за год увеличились радикально. Сейчас люди ищут, во что вложить деньги, и некоторым именно дача кажется доступным и правильным вариантом. Кроме того, часть дачного сегмента подпадает под условия для сельской ипотеки и ипотеки на деревянные дома. Это также может поднять и спрос, и цены».

Цены на дачи по регионам РФ

№
Регион
Средняя цена, руб.
Прирост за год

1
Москва
7753325
12,8%

2
Московская область
5365022
13,5%

3
Санкт-Петербург
4156289
15,0%

4
Севастополь
4062301
19,6%

5
Крым республика
3980214
20,7%

6
Якутия республика
3302561
-1,6%

7
Сахалинская область
3269023
5,3%

8
Тюменская область
3064852
14,1%

9
Камчатский край
3064520
8,7%

10
Краснодарский край
3032558
11,8%

11
Татарстан республика
3007021
17,3%

12
Калининградская область
3002565
22,4%

13
Ханты-Мансийский АО
2985411
10,4%

14
Хабаровский край
2702584
9,9%

15
Башкортостан республика
2699870
16,1%

16
Приморский край
2639302
11,6%

17
Ставропольский край
2485051
17,7%

18
Ленинградская область
2306559
8,7%

19
Калужская область
2285691
18,3%

20
Иркутская область
2250844
13,8%

21
Ростовская область
2162334
12,7%

22
Чеченская республика
2052854
8,6%

23
Мурманская область
2035661
18,1%

24
Свердловская область
1984521
15,7%

25
Новосибирская область
1850322
14,2%

26
Самарская область
1835625
11,9%

27
Магаданская область
1830650
10,6%

28
Дагестан республика
1803652
10,8%

29
Нижегородская область
1788520
12,4%

30
Тверская область
1763069
10,2%

31
Саратовская область
1763065
7,5%

32
Карелия республика
1742569
6,8%

33
Пермский край
1731650
16,8%

34
Воронежская область
1642632
18,5%

35
Архангельская область
1613989
4,0%

36
Амурская область
1613545
3,4%

37
Тульская область
1603998
16,8%

38
Алтайский край
1602874
12,8%

39
Карачаево-Черкесская республика
1593047
1,4%

40
Красноярский край
1554230
9,0%

41
Белгородская область
1543087
9,0%

42
Ярославская область
1502801
15,3%

43
Владимирская область
1499850
18,0%

44
Ингушетия республика
1483065
21,8%

45
Челябинская область
1480232
16,7%

46
Астраханская область
1470236
20,9%

47
Адыгея республика
1435890
8,4%

48
Рязанская область
1430585
23,9%

49
Омская область
1420855
7,8%

50
Волгоградская область
1415288
7,0%

51
Алтай республика
1385231
5,9%

52
Курская область
1371891
9,0%

53
Еврейская АО
1365068
17,7%

54
Пензенская область
1360323
12,4%

55
Удмуртская республика
1340289
19,2%

56
Северная Осетия — Алания республика
1340263
10,2%

57
Смоленская область
1327228
19,6%

58
Кабардино-Балкарская республика
1324088
6,9%

59
Липецкая область
1305027
25,7%

60
Марий Эл республика
1298753
13,9%

61
Вологодская область
1286469
27,8%

62
Брянская область
1264890
18,9%

63
Ульяновская область
1259919
14,5%

64
Калмыкия республика
1250873
6,8%

65
Тамбовская область
1240036
13,9%

66
Костромская область
1218147
14,1%

67
Псковская область
1205488
16,5%

68
Хакасия республика
1202841
4,6%

69
Коми республика
1193065
15,2%

70
Тыва республика
1140602
11,0%

71
Томская область
1139958
13,0%

72
Мордовия республика
1130698
5,8%

73
Новгородская область
1130658
14,2%

74
Кемеровская область
1062035
11,6%

75
Ивановская область
1028941
19,4%

76
Бурятия республика
1020557
8,1%

77
Орловская область
1002698
7,3%

78
Кировская область
952305
10,6%

79
Оренбургская область
936597
-2,5%

80
Курганская область
908923
-5,3%

81
Чувашская республика
839520
-13,1%

82
Забайкальский край
836874
-11,6%

Среднее
1894348
11,5%

Источник: mirkvartir.ru

В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы. Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:

- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
- согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Сколько стоит перевод

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

Что будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме: по итогам января средний размер процента по рублевым жилищным кредитам снизился с 7,36% до 7,23% годовых. При этом средний размер ипотеки находится на историческом максимуме: 3,4 миллиона рублей (данные бюро кредитных историй «Эквифакс»).

На первичном рынке квартиру можно купить по программе льготной ипотеки максимум под 6,5% годовых. Правда, жилье в новостройках подходит не всем, а на вторичном рынке ставки выше. Вместе с экспертами АиФ.ru рассказывает, как сэкономить на ипотеке.

Кредит в зарплатном банке

Время от времени мы получаем сообщения от зарплатного банка или банка, где мы храним накопления, примерно следующего содержания: «Вам одобрен кредит на 950 тысяч рублей по льготной ставке под 13,9% годовых, получите деньги уже сегодня на счет, карту или наличными. Нужен только паспорт».

Финансовые организации действительно могут предложить льготные условия по ипотеке постоянным клиентам. Если речь идет о вкладчике, то банк видит, что деньги у гражданина имеются, соответственно, проблемным заемщиком он вряд ли станет. Если за ипотекой обращается зарплатный клиент, то кредитное учреждение видит размер зарплаты заемщика (а также периодичность начисления этой зарплаты).

Некоторые банки гарантируют заемщикам скидки, если те станут их зарплатными клиентами, то есть будут получать жалование на счет в банке-кредиторе, рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. Таким образом финансовое учреждение подстраховывается на тот случай, если ипотечник перестанет вносить платежи по кредиту, но зарплату получать продолжит.

Доказать доходы

Если вариант с зарплатным банком по каким-то причинам не подходит (например, даже с учетом скидки для зарплатного клиента ставки в финансовом учреждении выше, чем у конкурентов, а работодатель против того, чтобы вы меняли зарплатный банк), придется доказывать другому кредитному учреждению, что вы платежеспособный гражданин.

Предоставьте в банк официальный документ о доходах (справку 2-НФДЛ): заемщикам со стабильной зарплатой банки чаще предлагают более выгодные условия.

Экономия на страховке

Если при подаче заявки на кредит просить банк оценить платежеспособность без учета супруга, можно сэкономить на страховке, так как в этом случае заключается только один договор страхования, а не два. А это двойная экономия, подсказывает генеральный директор юридической компании Владимир Константинов.

Одноразовый платеж в обмен на снижение ставки

Некоторые банки предлагают заемщикам внести одноразовый платеж в несколько десятков тысяч рублей и таким образом снизить ставку по кредиту.

По словам Владимира Константинова, такая схема выгодна, когда переплата по процентам превышает размер одноразового платежа, например при большой сумме кредита, большом сроке кредитования, или если выгодную ставку невозможно получить иным способом, например при отсутствии официального дохода.

Профессор кафедры национальной и региональной экономики Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Надежда Седова отмечает, что одноразовый платеж невозвратный, то есть досрочное погашение ипотеки становится невыгодным, поскольку крупная сумма, снижающая ежемесячный платеж, уже уплачена. Проще говоря, если вы не собираетесь возвращать кредит досрочно, в таком случае одноразовый платеж может быть выгоден.

Родить ребенка

Если вы взяли жилищный кредит, а через несколько лет у вас родился второй (третий и т. д.) ребенок, вы можете перевести ипотеку в «семейную», говорит Надежда Седова. В настоящее время ставка по ней составляет в среднем 4,5%.

Следить за ключевой ставкой

Если планы на ипотеку среднесрочные или долгосрочные, руководитель департамента международного и публичного права Финансового университета, эксперт в области юридического сопровождения банковской деятельности, профессор, д. ю. н. Диана Алексеева рекомендует следить за ключевой ставкой Центрального банка РФ. От размера ключевой ставки зависят проценты по вкладам и по кредитам, в том числе жилищным: чем она ниже, тем дешевле ипотека.

«Снижение ключевой ставки выгодно и покупателям жилья, а также заемщикам, оформившим ипотеку несколько лет назад по более высокой ставке и планирующим рефинансировать кредит. Гражданам, у которых ставка по ипотеке на несколько процентных пунктов выше рыночной, целесообразно рефинансировать кредит с более выгодными условиями», — указывает эксперт.